Wat is handelshuurhernieuwing ?

 

Dit komt neer op een verlenging van de huurovereenkomst.

Elke huurder heeft recht op een hernieuwing ('verlenging') van de huur voor 9 jaar wanneer de huurtermijn zal aflopen. Dit geeft de garantie dat hij zijn handelszaak verder kan uitbaten. In totaal is het mogelijk een huurovereenkomst 3 x te hernieuwen.

Een voorbeeld: een bvba baat een bloemenzaak uit in een gehuurd pand en heeft een huurovereenkomst voor 9 jaar. Deze bvba kan 3 maal de huur hernieuwen zodat zij in totaal voor 36 jaar aan één stuk kan huren (de eerste 9 jaar  plus 3 x 9 jaar).

 

De regels inzake de hernieuwing van de huur zijn niet eenvoudig en zeer formalistisch. De wet dient strikt nageleefd te worden om te voorkomen dat de aanvraag tot hernieuwing van de huur niet laattijdig is of niet rechtsgeldig.

Als enige voorwaarde geldt dat de huurder dezelfde handel dient voor te zetten.

De hernieuwing geldt voor 9 jaar, zelfs al zou de huurovereenkomst voor een langere termijn aangegaan zijn. Partijen kunnen anders overeenkomen voor zover dit voor de rechter of notaris wordt gedaan.

Als eigenaardige uitzondering geldt dat wanneer de verhuurder minderjarig is, de huurhernieuwing beperkt blijft tot de tijd die rest tot de meerderjarigheid wordt bereikt.

De hernieuwing geldt ook voor de voor bewoning bestemde plaatsen of bijlokalen. Zij geldt niet voor het deel van het onroerend goed dat in onderhuur gegeven werd voor een ander gebruik dan handel.

 

De aanvraag van een huurhernieuwing

 

Een huurhernieuwing gebeurt niet automatisch. De huurder dient de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen.

 

Hij kan dit enkel en alleen doen ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden vóór het eindigen van de lopende huur.

 

Een voorbeeld: Een huurovereenkomst loopt af op 31.12.2022. De mededeling van huurhernieuwing dient te gebeuren tussen  01.07.2021 en 30.09.2021.

 

Deze mededeling dient aangetekend te gebeuren of via de deurwaarder.

De kennisgeving moet ook de voorwaarden opgeven waaronder hij  zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan. Tevens dient te worden vermeld dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

M.a.w., indien de verhuurder niet binnen de 3 maanden reageert, is de hernieuwing definitief.

Wat gebeurt er indien er geen hernieuwing werd gevraagd en partijen doen gewoon voort? Dan komt een nieuwe huur tot stand van onbepaalde duur. De verhuurder kan deze opzeggen met een opzegtermijn van 18 maanden. De huurder kan dan een huurhernieuwing vragen.

 

De verhuurder die niet akkoord is met een hernieuwing dient dit dus binnen de 3 maanden te laten weten. Hij kan niet zo maar om welke reden dan ook niet akkoord gaan, zijn weigering moet één van de volgende redenen zijn:

 

  1° Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.

 2° Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.

3° Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.

Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.

  Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, dienen bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking te worden genomen niet alleen de verplichtingen die het genot van het onroerend goed, maar ook die welke de exploitatie van de handel betreffen, onder meer de verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren.

 

De huurder kan steeds reageren op de weigering van de verhuurder door naar de Vrederechter te gaan. Hij dient dit te doen binnen de 30 dagen na ontvangst van de brief van de verhuurder.

 

5° Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de huurder geen gelijk aanbod doet (zie ook verder)

6° De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder, die in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is begonnen vóór het verstrijken van de termijn (18m-15m) voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de aanvraag tot hernieuwing van de huurder, of die op dat tijdstip in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed beschikt over een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten.

7° Buiten de hierboven bedoelde gevallen kan de verhuurder de hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.

 

De regelgeving omtrent betwistingen en vergoedingen is niet eenvoudig maar wordt voor de volledigheid hieronder weergegeven.

 

Indien uit antwoord blijkt, dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, wendt de huurder zich tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.  De rechter doet uitspraak naar billijkheid.

Indien de onenigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, houdt de rechter onder meer rekening met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen.

Hij let niet op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.

De huur wordt hernieuwd tegen de prijs en de voorwaarden door de rechter vastgesteld. Indien geen beroep is ingesteld of indien de huurder, binnen vijftien dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, van zijn vraag tot hernieuwing geen afstand heeft gedaan.

Wanneer de verhuurder zich beroept op het aanbod van een derde, wordt dit slechts in aanmerking genomen, indien het de verbintenis van de derde insluit om aan de huurder, die eventueel uit het goed zal worden gezet, de vergoeding wegens uitzetting te betalen en indien de derde door zijn aanbod voor een duur van ten minste drie maanden blijkt te zijn verbonden.

De huurder beschikt over een termijn van dertig dagen, te rekenen van de kennisgeving van dat aanbod bij aangetekende brief of bij (gerechtsdeurwaardersexploot), om op dezelfde wijze een gelijk aanbod te doen.

  In de kennisgeving van het aanbod van de derde moet de verhuurder de termijn opgeven waarbinnen de huurder de in het aanbod voorgestelde huurprijs moet aanvaarden, en vermelden dat niet-inachtneming van die termijn verval ten gevolge heeft.

  Indien de huurder een gelijke huurprijs onder gelijke voorwaarden aanbiedt, wordt hem zonder enig ander opbod de voorkeur gegeven boven alle anderen.

  Indien het geschil loopt over de andere voorwaarden van de huur, roept de rechter de huurder, de verhuurder en de derde die het aanbod heeft gedaan, op en beslist aan wie de voorkeur moet worden gegeven.

Indien de huurder de geldigheid of de oprechtheid van het aanbod van de derde betwist en de rechter dit aanbod ongeldig verklaart, wordt de huur hernieuwd tegen de prijs en onder de voorwaarden, vastgesteld hetzij in onderlinge overeenstemming, hetzij door de rechter volgens de bepalingen van de artikelen 18 en 19. Indien evenwel het eerste aanbod ongeldig verklaard is op andere gronden dan onoprechtheid, kan de verhuurder zich, binnen een maand na de betekening van het vonnis, op een ander aanbod beroepen.

Indien de huurder weigert een aanbod te doen gelijk aan dat van de derde of verzuimt dat aanbod te doen binnen de termijn van dertig dagen en in de vorm bij het tweede lid van artikel 21 van de handelshuurwet voorgeschreven, heeft de derde de voorkeur, behoudens het eventuele recht van de huurder op een vergoeding wegens uitzetting als bepaald in artikel 25 van de handelshuurwet.

Indien de rechter de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de hernieuwing van de huur ongegrond verklaart na het verstrijken van de bij artikel 14 bepaalde termijn van drie maanden, wordt de huur ten behoeve van de huurder hernieuwd, behoudens het recht van de verhuurder om aanspraak te maken op andere voorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde, overeenkomstig de artikelen 14 en 21 van deze wet. De termijn waarover de verhuurder beschikt om de voorwaarden waarvan de hernieuwing afhankelijk is of het aanbod van een derde te doen kennen aan de huurder, is evenwel beperkt tot een maand te rekenen van de betekening van het vonnis.

 

Vergoeding wegens uitzetting.

 

Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt :

 

  1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;

  2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed;

  3° (De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen;)

  4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder;

  5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder;

  6° (De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.

 

In de hierboven in 2° en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft.

Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.

 Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15%  heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.

 

De verhuurder die de huur vóór de vervaldag beëindigt omdat hij of familie persoonlijk het pand zal betrekken en de koper die de huurder uit het goed zet, zijn eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd, in de gevallen en volgens de hierboven opgesomde regels.

 

Zolang de afgaande huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft, of het gedeelte van die vergoeding dat niet ernstig betwist wordt, niet heeft ontvangen, kan hij het goed in gebruik houden totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn.

 

Belangrijk om weten is dat de rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting ingesteld dienen te worden binnen 1 jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is.