Onderpacht en pachtoverdracht

 

De algemene regel is dat de pachter de landen niet in onderpacht mag geven en ook niet mag overdragen zonder de toestemming van de verpachter.

 

Is de verpachter wel akkoord, dat dient de toestemming voorafgaand en schriftelijk worden gegeven.

 

De toestemming tot overdracht van pacht kan niet gelden als toestemming tot onderpacht.

 

Ruil met het oog op het betelen van pachtgoederen wordt niet als onderpacht beschouwd. Een dergelijke ruil heeft geen invloed op de rechten en verplichtingen noch van de pachters noch van de verpachters. Zulks geldt ook voor de gemeenschappelijke exploitatie van een landeigendom die in pacht gegeven wordt aan een van de medeëxploitanten, op voorwaarde dat deze laatste alleen houder van de pacht blijft en hij als hoofdbedrijf actief aan de exploitatie deelneemt.

 

Uitzondering: onderpacht aan afstammelingen

 

Als uitzondering op dit verbod geldt dat de pachter wel, dus zonder toestemming van de verpachter het gehele pachtgoed in onderpacht geven aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot (evenals aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

 

De rechten en verplichtingen die pachter en onderpachter tegenover elkaar hebben volgen alle regels van de pachtwet, evenwel met uitzondering van de bepalingen betreffende de minimumpachttijd, in deze zin dat de onderpacht niet langer mag duren dan de hoofdpacht, ongeacht onder welke omstandigheden deze laatste een einde heeft genomen.

 

De pachter die een opzeggingsbrief ontvangt voor een onderverpacht goed of wiens pacht ontbonden wordt bij vonnis, moet op straffe van schadevergoeding, binnen een maand na de betekening aan de onderpachter een afschrift van de opzegging of van het vonnis betekenen en hem op de hoogte stellen van het gevolg dat door hem aan de betekende opzegging of het betekend vonnis werd gegeven.

 

De verpachter kan hier niet tegen ingaan.

 

Uitzondering: overdracht aan afstammelingen

 

Als uitzondering op het algemeen verbod tot overdracht kan de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

 

De overnemer treedt in al de rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijkt met hem hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan.

 

De pachter of zijn rechtverkrijgenden dient binnen drie maanden na de ingenottreding van de overnemer aan de verpachter op de hoogte te brengen van de pachtoverdracht die de pachter heeft gedaan. Hierbij dient hij de namen, voornamen en het adres van de overnemer of de overnemers mee te delen. Enkel op die manier kan van rechtswege en dus automatisch een pachtvernieuwing ontstaan van de overnemer.

 

Die pachtvernieuwing heeft ten gevolge dat, met handhaving van alle andere voorwaarden ten voordele van de overnemer of overnemers, een nieuwe eerste pachtperiode van negen jaar ingaat op de verjaardag van de ingenottreding van de overdrager volgend op de kennisgeving; bovendien is de overdrager ontslagen van alle uit de pacht voortvloeiende verplichtingen die na de kennisgeving zijn ontstaan.

 

De verpachter kan evenwel tegen de pachtvernieuwing opkomen door de vroegere en de nieuwe pachter, op straffe van verval, binnen drie maanden na de kennisgeving van de overdracht, voor de vrederechter te dagvaarden.

 

De vrederechter oordeelt of de redenen van verzet die de verpachter inroept ernstig en gegrond zijn, en met name of uit alle omstandigheden van de zaak blijkt dat de verpachter de als redenen van zijn verzet bekendgemaakte voornemens ten uitvoer zal brengen. Wordt het verzet toegelaten, dan wordt de pacht niet vernieuwd en heeft alleen de overdracht van de vroegere pacht gevolg.

 

 Als ernstige redenen van verzet – waarom de afstammelingen niet zouden mogen pachter worden - kunnen uitsluitend worden aanvaard :

 

  1° het feit dat de verpachter vóór de kennisgeving van de overdracht, geldige opzegging heeft gedaan;

  2° het voornemen van de verpachter om het verpachte goed, binnen een termijn van minder dan vijf jaar zelf te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen

  3° zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de overnemer tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;

  4° veroordeling van de overnemer uit hoofde van daden die het vertrouwen van de verpachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen tussen de verpachter en zijn nieuwe pachter onmogelijk kunnen maken;

  5° het feit dat de overnemer niet de vereiste beroepsbekwaamheid bezit of dat hij niet over de nodige materiële middelen beschikt om het verpachte goed behoorlijk te exploiteren  6° het voornemen van het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon die het betrokken goed hebben verpacht om het binnen een termijn van minder dan vijf jaar voor doeleinden van algemeen belang aan te wenden.

 

 Indien het verzet werd toegelaten op grond van de redenen bepaald in 2° en 6°, kan de pachtovernemer de pachtvernieuwing vragen zonder dat een nieuw verzet, gegrond op dezelfde reden, mogelijk is, indien de persoonlijke exploitatie door degene die in het verzet van de verpachter is aangewezen of de aanwending voor doeleinden van algemeen belang niet is verwezenlijkt binnen de termijn die in het verzet is bepaald.

 

Hiertoe moeten de pachtovernemer of zijn rechtverkrijgenden een nieuwe kennisgeving van de pachtoverdracht doen binnen drie maanden na afloop van die termijn, op straffe van verval. Indien de pachtvernieuwing tot stand komt, gaat de nieuwe pachtperiode in op de verjaardag van de ingenottreding van de overnemer, volgend op bedoelde kennisgeving.