De opzeg door de verpachter

 

De algemene regel is dat de pacht zolang duurt als in de pachtovereenkomst staat.

De wet voorziet evenwel dat in bepaalde specifieke omstandigheden, de verpachter de pacht toch kan opzeggen. Een aangetekende brief of deurwaardersexploot is vereist.

De opzegmogelijkheden die de wet voorziet zijn niet alle eenvoudig. Dit kan onder de volgende voorwaarden:

 

1/ Op ieder ogenblik om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming indien:

1°de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die, wegens hun ligging ten tijde van de overeenkomst, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moesten worden als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst;

 2° De pachtovereenkomst heeft betrekking op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd moeten worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden of op al dan niet bebouwde gronden die gelegen zijn binnen ontginningsgebieden. Als op gronden binnen een ontginningsgebied een door de verpachter verleende toestemming tot ontginning rust of als een ontginningsmachtiging werd verleend, treedt diegene die de toestemming of de ontginningsmachtiging heeft bekomen in de rechten en de plichten van de verpachter;

  3° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die, wegens hun ligging op het ogenblik van elke verlenging van de pacht, beschouwd moeten worden als voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden vóór het einde van de lopende pachtperiode, hiervan kennis heeft gegeven aan de pachter;

 4° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die als bouwgronden of als voor industriële doeleinden bestemde gronden beschouwd kunnen worden, hetzij bij de aanvang van de pacht, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij bij een verlenging van de pacht, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden vóór de datum van een verlenging hiervan kennis gegeven heeft aan de pachter, en die vooraf het voorwerp dienen uit te maken van wegenwerken;

  5° de pachtovereenkomst is aangegaan met een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk rechtspersoon en betrekking heeft op gronden die vóór het afsluiten van de overeenkomst door dat bestuur of die persoon zijn onteigend of verkregen op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat;

6° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die na het sluiten van de overeenkomst verkregen zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon, op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat.

 

Een opzegtermijn van ten minste drie maanden moet worden gegeven. Deze termijn wordt verlengd om de pachter de tijd te geven de wassende vruchten te oogsten.

 

2/ Op ieder ogenblik om een aaneengesloten grond die aan zijn woonhuis aansluit en niet groter is dan 20 are, aan te wenden voor gezinsdoeleinden.

 

In geval van geschil over de plaats van het bedoelde perceel beslist de rechter.

 

Een opzegtermijn van ten minste drie maanden moet worden gegeven. Deze termijn wordt verlengd om de pachter de tijd te geven de wassende vruchten te oogsten.

 

3/ Op ieder ogenblik als de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die de houder van een vergunning voor het opsporen of het winnen van koolwaterstoffen of de houder van een vergunning voor het opsporen of het winnen van koolwaterstoffen, de houder van een opsporings- of opslagvergunning in het kader van de geologische opslag van koolstofdioxide of de houder van een vergunning voor het opsporen of het winnen van aardwarmte overeenkomstig artikel 32, 61 of 63/24 van het decreet van 8 mei 2009 betreffende de diepe ondergrond mag bezetten. De genoemde vergunninghouder treedt met het oog op de beëindiging van de lopende pachtovereenkomst in de rechten en de plichten van de verpachter.

 

 

4/ De verpachter kan bij het verstrijken van elke pachtperiode een einde maken aan de pacht, indien hij van een ernstige reden doet blijken. Als ernstige redenen uitsluitend worden aanvaard :

 

  1° het door de verpachter te kennen gegeven voornemen om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan geheel of gedeeltelijk over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

  Ingeval het pachtgoed medeëigendom is of wordt van verscheidene personen, kan aan de pachtovereenkomst slechts een einde worden gemaakt voor de persoonlijke exploitatie ten behoeve van een medeëigenaar, zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen, of die van zijn echtgenoot of van de echtgenoot van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, voor zover die medeëigenaar ten minste de onverdeelde helft van het pachtgoed bezit of zijn deel heeft verkregen door erfopvolging of legaat;

2° het voornemen van de verpachter om een of meer verpachte percelen waarvoor opzegging is gedaan, te voegen bij percelen door hem aan een andere pachter verpacht, op voorwaarde dat deze verrichting geboden is ter wille van een onbetwistbaar economisch of familiaal belang en dat de leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;

 3° de ruil van percelen door dezelfde verpachter aan verscheidene pachters verpacht, met het doel herverkavelde bedrijven te vormen;

 4° de verdeling van het bedrijf in twee of meer nieuwe bedrijven, hetzij om ernstige economische redenen, hetzij om sociale of familieredenen, zoals de vestiging van jonge gezinnen, het tot stand brengen van kleine landeigendommen, enz., op voorwaarde dat de leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;

  5° grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter, zodanig dat de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn;

 6° waardevermindering van het gepachte goed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid in het ten laste van de pachter komende onderhoud van de gepachte gebouwen;

 7° zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de pachter tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;

  8° veroordeling van de pachter wegens daden die het vertrouwen van de verpachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen van verpachter tot pachter onmogelijk kunnen maken;

 

Een opzegtermijn van ten minste 2 tot 4 jaar dient te worden gegeven voor alle bovenstaande redenen

 

  9° de aanwending van percelen voor doeleinden van algemeen belang door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon;

Een opzegtermijn van ten minste drie maanden moet worden gegeven. Deze termijn wordt verlengd om de pachter de tijd te geven de wassende vruchten te oogsten

 

10° de aanwending van percelen als bouwgronden of als gronden voor industriële doeleinden bestemd, mits zij wegens hun ligging op het ogenblik van de opzegging als zodanig moeten worden beschouwd.

Een opzegtermijn van ten minste drie maanden moet worden gegeven. Deze termijn wordt verlengd om de pachter de tijd te geven de wassende vruchten te oogsten

 

.

 

5/ Om de gronden zelf te exploiteren.

Gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede, kan de verpachter een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen of aan zijn bloedverwanten tot de vierde graad.

 

Een opzegtermijn van ten minste 3 jaar en maximum 4 jaar dient te worden gegeven.

 

 

6/ Bij een pacht van 27 jaar

 

Het is ook mogelijk een pacht van minstens 27 jaar afsluiten.  Op het einde van deze pacht kan de verpachter een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

 

Op het einde van deze pacht kan de verpachter eveneens geheel of gedeeltelijk een einde maken aan de pacht om de goederen te vervreemden.

 

Een opzegtermijn van ten minste 3 jaar en maximum 4 jaar dient te worden gegeven.

 

7/Bij een loopbaanpacht

 

Op het einde van een loopbaanpacht kan de verpachter van rechtswege vrij over zijn goed beschikken zonder dat de pachter zich hiertegen kan verzetten.

 

Wanneer de pachter in het bezit van het goed wordt gelaten na het einde van de loopbaanpacht, wordt de loopbaanpacht stilzwijgend verlengd van jaar tot jaar.

 

8/ Bij pensoensleeftijd van de pachter

 

Een pachter kan uiteindelijk de pensioenleeftijd bereiken en een rust- of overlevingspensioen genieten.

 

De verpachter kan dan een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

 

De pachter kan dit enkel tegenhouden door anderen ( afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen) aan te wijzen die zijn exploitatie zal voortzetten.

 

Indien verscheidene pachters het goed gemeenschappelijk pachten, moeten al deze pachters voldoen aan deze voorwaarden.

 

Onder dezelfde voorwaarden kan de verpachter geheel of gedeeltelijk een einde maken aan de pacht om de goederen te verpachten of te vervreemden met het oog op exploitatie door een leefbaar bedrijf of door een bedrijf dat het voorwerp van een ontwikkelingsplan uitmaakt, overeenkomstig de wetgeving en reglementering inzake de modernisering van de landbouwbedrijven.

 

De verpachting of de vervreemding bedoeld in het voorgaande lid, moet voltrokken zijn binnen een termijn van zes maanden nadat de pachter aan wie opzegging werd gegeven, het goed verlaten heeft.

De exploitatie van het van de pachter op grond van deze bepalingen teruggenomen goed, evenals de persoon van de aanstaande exploitant, moeten voldoen aan de in artikel 9 gestelde voorwaarden.

 

Een opzegtermijn van ten minste 1 jaar en maximum 4 jaar dient te worden gegeven.

 

Belangrijk: bij een opzeg om  de gronden zelf te exploiteren moet er een persoonlijke, werkelijke en ten minste negen jaar voortgezette exploitatie zijn door degene die in de opzeg werd aangewezen.

 

  • De opzeggingsreden bestaande in de persoonlijke exploitatie kan evenwel niet worden ingeroepen; door personen (of indien het om rechtspersonen gaat, door hun verantwoordelijke organen of bestuurders die) op het ogenblik van het verstrijken van de opzeggingstermijn, de leeftijd van 65 jaar zouden hebben bereikt of de leeftijd van 60 jaar wanneer het een persoon betreft die niet gedurende ten minste drie jaar landbouwexploitant is geweest, degene die na de stopzetting van zijn landbouwbedrijf het bedrijf verpacht, kan evenmin die reden aanvoeren.
  • door de titularis van een vruchtgebruik gevestigd onder de levenden door de wil van de mens

 

Degene die in de opzeg als toekomstige exploitant zijn aangewezen (en indien zij rechtspersonen zijn, hun verantwoordelijke organen of bestuurders moeten) :

  - ofwel houder zijn van een getuigschrift of diploma afgegeven na het volgen met goed gevolg van een landbouwcursus of van onderwijs aan een land- of tuinbouwschool;

  - ofwel landbouwexploitant zijn of geweest zijn in de voorbije periode van vijf jaar gedurende ten minste één jaar;

  - ofwel reeds effectief gedurende ten minste één jaar aan een landbouwexploitatie hebben deelgenomen.

 

De rechtspersonen bedoeld in dit artikel moeten opgericht zijn overeenkomstig de wet van 12 juli 1979 tot instelling van de landbouwvennootschap of in de vorm van een personenvennootschap of een eenpersoonsvennootschap met beperkte aansprakelijkheid. Daarenboven moeten degenen die als bestuurder of zaakvoerder de leiding hebben van de activiteit die in de vennootschap wordt gevoerd, daadwerkelijke arbeid verrichten op het landbouwbedrijf.

 

Geen persoonlijke exploitatie is de aanplanting van het pachtgoed door de genothebbers van de terugneming gedurende negen jaar na het vertrek van de pachter, met naaldbomen, loofbomen of heesters, tenzij het gaat om tuinbouw of om een aanplanting die noodzakelijk is voor de bewaring van het goed. De vrederechter kan vrijstelling van dit verbod verlenen na het advies te hebben ingewonnen van de rijkslandbouwkundige ingenieur van de streek.

  De aanplanting met kerstbomen binnen negen jaar na het vertrek van de pachter is geen persoonlijke exploitatie tenzij de genothebber van de terugneming reeds een tuinbouwbedrijf exploiteert en de vrederechter vrijstelling van dit verbod verleent na het advies te hebben ingewonnen van de rijkslandbouwkundige ingenieur van de streek.

 een persoonlijke exploitatie is de verkoop van gras of van te velde staande oogst ingeval de genothebbers van de terugneming gedurende negen jaar na het vertrek van de pachter niet voor het gewone teelt- en onderhoudswerk zorgen, noch het in bewaring nemen van dieren gedurende dezelfde periode van negen jaar.