De verschillende soorten huur van onroerende goederen
De ene huur is de andere niet. Het huurrecht laat zich onderverdelen in vier grote blokken, namelijk:
- het gemeen huurrecht
- de woninghuur
- de handelshuur
- de pacht
De regels zijn telkenmale verschillend omdat er verschillende wetten zijn, al zijn er ook gemeenschappelijke bepalingen.
Huur van goederen is volgens de wet een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen.
Een huur kan ook mondeling totstandkomen, van zodra er overeenstemming aangaande het onroerend goed en de prijs. Bij woninghuur is wel een geschrift vereist.
1. Het gewoon (gemeen) huurrecht.
Het gemeen huurrecht betreft het algemeen, normaal, standaard huurrecht. Dit vindt men terug in de artikelen 1708-1762 bis van het Burgerlijk Wetboek. Het merendeel van deze artikelen gaat over de huur van onroerende goederen.
Deze regels zijn van toepassing bij een huur die niet valt onder de woninghuur, de handelshuur of pacht. Een voorbeeld: het verhuur van een garage valt onder de regels van het gemeen huurrecht (want is geen woning, handel of pacht) net als een tweede woning (want geen hoofdverblijfplaats dus geen woninghuur).
Deze regels van het gemeen huurrecht zijn evenwel ook aanvullend van toepassing op woninghuur, handelshuur of pacht voor zover niet afwijkend. Dit zit zo. De wetgeving inzake woninghuur, handelshuur en pacht bevatten specifieke regels (die afwijken van de algemene regels van het gemeen huurrecht en dus voorrang hebben ). Maar voor de zaken die door de wetgeving inzake woninghuur, handelshuur en pacht niet worden geregeld, kan men – aanvullend dus – terugvallen op het gemeen huurrecht. Een voorbeeld: De Woninghuurwet bepaalt niets inzake herstellingen aan het gehuurde goed. Het gemeen huurrecht doet dit wel en vult in die zin de Woninghuurwet verder aan zodat zelfs als de Woninghuurwet van toepassing is, teruggegrepen kan worden naar deze specifieke regels uit het gemeen huurrecht.
Het gemeen huurrecht is niet dwingend van aard. Dit houdt in dat de huurder en de verhuurder in onderling overleg anders mogen overeenkomen. Een voorbeeld: men kan vrij bepalen wie welke herstellingswerken aan het gehuurde pand zal dienen uit te voeren, ook al bevat het gemeen huurecht hier regels over.
2. De woninghuur
We dienen hier dadelijk een onderscheid te maken tussen 2 verschillende wetten.
1/
De Woninghuurwet (zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek) is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding (of ook tijdens de huurovereenkomst maar met toestemming van de verhuurder) tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. De wet voorziet enkele uitzonderingen maar de voorwaarde van een hoofdverblijfplaats blijft het belangrijkste.
Deze wet is van toepassing op huurovereenkomsten tot en met 31.12.2018.
Deze wet werd opgesteld ter bescherming van de huurder en bevat bepalingen waarvan de verhuurder (of de huurder) niet kan van afwijken. Belangrijk hierbij zijn o.a. de staat van de woning (veiligheid, gezondheid, bewoonbaarheid), de duurtijd, de opzegmogelijkheden, de waarborg e.d.
Zoals hierboven vermeld zijn sommige regels inzake het gemeen huurrecht ook van toepassing op een woninghuur.
2/
Voor huurovereenkomsten die afgesloten werden vanaf 01.01.2019 geldt het Vlaams Huurdecreet van 09.11.2018.
Het principe blijft hetzelfde, nl. dat deze wetgeving geldt voor huurovereenkomsten die de hoofdverblijfplaats van de huurder betreffen. De meeste regels stemmen overeen met de ‘oude’ Woninghuurwet maar er zijn ook tal van verschillen.
Om uit te maken welke wet van toepassing is, is het dus belangrijk na te gaan wanneer de huurovereenkomst werd gesloten.
3.De handelshuur (wet 30.04.1951, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek)
De handelshuurwet is van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek. Inderdaad, de wet stelt moeilijke definities op.
Een voorbeeld: Huur van een ruimte om een kledingwinkel uit te baten. Geen handelshuur zal zijn de huur van een pand voor kantoorruimte (omdat er geen contact is met het publiek). De wet voorziet in een aantal uitzonderingen.
De regels van de handelshuurwet zijn van dwingend recht zodat partijen hiervan niet mogen afwijken.
Een handelshuur dient verplichtend voor minimum 9 jaar te worden afgesloten. Een kortere duurtijd wordt automatisch verlengd naar 9 jaar. Het recent decreet dd. 17.06.2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (pop-updecreet) voorziet evenwel in de mogelijkheid om ook voor maximaal 1 jaar een soort van handelshuurovereenkomst te sluiten. Het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek is onder meer vereist.
4. Pacht (wet 04.11.1969, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek)
Pacht ontstaat wanneer de verpachter het tijdelijk genot van onroerende goederen aan de pachter toestaat. Deze goederen dienen hoofdzakelijk gebruikt te worden voor een landbouwbedrijf en de pachter dient een pachtprijs te betalen. De pachtwet bevat de regels die de pachter en verpachter dienen na te leven. Deze regels zijn van dwingend recht en dienen dus verplichtend te worden nagekomen.