Wanneer gebeurt een uithuiszetting?
Een huurder kan uit het huis worden gezet enkel en alleen wanneer de verhuurder een vonnis bekomt van de Vrederechter waarin dit wordt bevolen .
De Vrederechter zal een uithuiszetting pas bevelen als de huurder het te bont maakt en dus ernstige inbreuken maakt op zijn plichten als huurder.
In de praktijk gaat het bijna altijd over het niet betalen van de huurprijs. Vanaf dat er een achterstand is van 2 maanden huur, loopt de huurder dit risico. Om een uithuiszetting te vermijden wordt dus best tijdig betaald en in voorkomend geval een realistisch afbetalingsplan voorgelegd. Ook het niet betalen van de huurwaarborg, het volgehouden nalaten het pand te verzekeren enz.. kunnen aanleiding geven tot een uithuiszetting.
Een uithuiszetting zal dus het gevolg zijn van de ontbinding van de huur in het nadeel van de huurder.
Op zich is dit logisch: de verhuurder verhuurt een pand in ruil voor geld. Indien dit huurgeld niet wordt betaald, dan kan hij zijn pand terugvorderen.
Een uithuiszetting of ontruiming kan gebeuren bij alle soorten huur.
Corona-update bij WONINGHUUR:
De Vlaamse regering heeft op 27.03.2020 actie ondernomen.
De uitvoering van alle gerechtelijke beslissingen waarbij een uithuiszetting wordt bevolen, wordt opgeschort.
Dit wil zeggen dat verhuurders hun huurder NIET uit het pand kunnen zetten, ook al heeft de Vrederechter dit bevolen.Let wel, de verhuurder kan nog wel proberen bij de Vrederechter een vonnis te bekomen tot uitdrijving, maar de gerechtsdeurwaarder zal geen actie mogen ondernemen.
Deze maatregel duurt tot de laatste dag van de civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, dus minstens tot 17.07.2020 maar mogelijks langer.
De 'ex-huurder' zal wel gehouden zijn tot het betalen van een bezettingsvergoeding omdat hij genot heeft van de woning.
Er zijn uiteraard uitzonderingen zoals uithuiszettingen in het kader van:
- voorlopige maatregelen tussen (ex)partners, in het kader van strubbelingen tussen ouders en kinderen of tussen andere personen die op hetzelfde adres wonen
- krakers
- bezetting ter bede
- bewaking openbare veiligheid door de Burgemeester
- uitvoering van een notariële akte
- handelshuur
Termijn om het huis te verlaten
De Vrederechter zal in zijn vonnis altijd een termijn bepalen waarbinnen de huurder dient te vertrekken. De normale termijn is 1 maand vanaf de betekening van het vonnis (dit is 1 maand nadat de gerechtsdeurwaarder het vonnis aan de huurder heeft afgegeven).
Deze minimumtermijn van 1 maand wordt door de wet opgelegd in art. 1344 quater Ger. Wb. (woninghuur vóór 01.01.2019) en art. 48 Woninghuurdecreet (Woninghuur vanaf 01.01.2019)
In bepaalde omstandigheden kan deze termijn van 1 maand, ingeval van woninghuur, worden ingekort of verlengd:
- de verhuurder levert het bewijs dat het goed verlaten is (enkel in het Woninghuurdecreet)
- de partijen kwamen een andere termijn overeen en dat akkoord werd in het vonnis opgenomen
- door de rechter wegens uitzonderlijke ernstige omstandigheden
- door de rechter wanneer de zaak in kort geding werd ingeleid wegens spoedeisendheid
Deze uitzonderlijke ernstige omstandigheden kunnen bv. zijn:
- de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in omstandigheden die geen afbreuk doen aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin
Voor de woninghuur tot 01.01.2019 (contracten gesloten tot 01.01.2019) bepaalt de wet zelfs dat rekening dient te worden gehouden met de winterperiode. In de praktijk komt het inderdaad voor dat de Vrederechter weigert een huurder uit te zetten omwille van de koude winter.
De rechter bepaalt dan een passende termijn, rekening houdende met de belangen van beide partijen.
Alleszins dient de gerechtsdeurwaarder, die de uithuiszetting zal uitvoeren, de huurder minstens 5 dan wel 7 dagen op voorhand te verwittigen van de werkelijke datum.
Hoger beroep?
Tegen het vonnis van de Vrederechter is hoger beroep mogelijk bij de rechtbank van eerste aanleg. Het vonnis zal normaal gezien uitvoerbaar zijn, wat wil zeggen dat het nageleefd dient te worden zelfs al wordt er hoger beroep aangetekend. Dit is de algemene norm.
Een hoger beroept verhindert dus niet de uitdrijving. De verhuurder neemt wel een risico: indien hij in hoger beroep ongelijk krijgt en hij heeft de huurder uitgedreven, zal zal hij moeten opdraaien voor een fikse schadevergoeding.
Hoe verloopt de uithuiszetting?
De verhuurder bekomt een vonnis van de rechter waarin een uithuiszetting wordt bevolen.
Hij vraagt zijn gerechtsdeurwaarder om dit vonnis te betekenen aan de huurder (= het vonnis aan de huurder te bezorgen).
Vanaf deze betekening (de datum staat in de akte die de gerechtsdeurwaarder aan de huurder afgeeft) heeft de huurder 1 maand de tijd om hoger beroep aan te tekenen. Vanaf de betekening zal ook de maand lopen die aan de huurder toegestaan werd om te verhuizen.
De gerechtsdeurwaarder deelt tegelijk aan de huurder mee dat de inboedel uit het huis zal worden gehaald en aan de kant van de weg zal worden gezet. Dit gebeurt op kosten van de huurder.
Ook zal worden gezegd dat indien deze inboedel de openbare weg belemmert, de gemeente deze goederen zal weghalen op zijn kosten en 6 maanden zal bewaren.(behalve als het gaat om bederfbare, onveilige, onhygiënische,… goederen).
De gerechtsdeurwaarder zal de huurder minstens 5 dan wel 7 dagen op voorhand verwittigen van de werkelijke datum waarop de uithuiszetting zal gebeuren.
Op de dag van de uithuiszetting zal de gerechtsdeurwaarder effectief, met behulp van een slotenmaker en de openbare macht, de goederen uit het huis verwijderen.
Het is mogelijk dat er ook beslag wordt gelegd wegens niet -betaling van de huurgelden. Dit zal op voorhand worden gemeld.
Vanaf de uithuiszetting - eigenlijk vanaf de termijn toegestaan in het vonnis verstreken is -heeft de huurder geen recht meer om in het pand te verblijven.
Alle kosten van de gerechtsdeurwaarder zijn door de verhuurder voor te schieten maar dienen uiteindelijk door de huurder te worden betaald. Dit is zeer kostelijk (dagvaarding/verzoekschrift, rechtsplegingsvergoeding, rolrecht, betekening, uithuiszetting, slotenmaker,….)
Tussenkomst OCMW
Ingeval de uithuiszetting wordt bevolen uit een woning die dient als hoofdverblijfplaats, zal het OCMW hiervan worden op de hoogte gebracht.
De griffier van het Vredegerecht dan wel de gerechtsdeurwaarder zal het OCMW op de hoogte brengen van de vordering tot uithuiszetting. De huurder kan zich daar tegen verzetten indien hij dit wenst; hij heeft hiervoor een zeer korte termijn om dit te doen. Ook bij de betekening van het vonnis tot uithuiszetting schrijft de gerechtsdeurwaarder het OCMW aan.
Het OCMW zal aan de huurder passende hulp dienen te bieden in functie van haar wettelijke opdracht. Dit zal voornamelijk de hulp betreffen in het zoeken van een andere woning, hulp bij het betalen van de huurwaarborg of het verstrekken van een tijdelijke woonst.