Wanneer van toepassing
Het algemeen huurrecht is van toepassing op een huurovereenkomst die niet valt onder de regels van de woninghuurwet, het woondecreet, de handelshuur en de pacht. Het is dus een soort restcategorie. Alles wat niet onder deze specifieke wetgevingen valt, valt onder het algemeen huurrecht.
Een voorbeeld:
- Huur van een garagebox
- Huur van een tweede verblijf
Indien deze wetgevingen bepaalde zaken niet regelen terwijl het algemeen huurrecht dit wel regelt, dan is dit algemeen recht evenwel op deze punten ook als aanvulling van toepassing.
Een voorbeeld:
- de woninghuurwet heeft bepalingen over de opzeg van een huurovereenkomst. Het algemeen huurrecht is dus niet van toepassing inzake opzeggingen
- de woninghuurwet zegt evenwel niets over wie welke herstelwerken dient uit te voeren Dus dient men te kijken naar het algemeen huurrecht dat wel de regels hierover bepaalt
Je kan kiezen tussen een mondelinge en een schriftelijke huurovereenkomst. Beide zijn even rechtsgeldig. Een (mondelinge) huurovereenkomst kan al ontstaan wanneer 2 partijen een akkoord vormen over de prijs en over het onroerend goed. Een huurovereenkomst kan alzo op een half minuutje tijd rechtsgeldig worden gesloten.
Het bestaan en de inhoud van de overeenkomst zal je uiteraard makkelijker kunnen bewijzen wanneer deze op papier staat.
Goed om weten is dat bij het verhuren van een pand dat dient voor bewoning dat je in elke officiële of publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de lasten moet vermelden. Doe je dit niet dan loop je risico op sancties.
Het algemeen huurrecht is (voor het overgroot deel) niet dwingend van aard. Dit wil zeggen dat je gerust andere afspraken kan maken. Doe je dit niet, dan pas zijn deze regels van toepassing.
Hieronder vind je een beknopte bespreking van de belangrijkste punten van het gemeen huurrecht.
Verplichtingen van de verhuurder en huurder
De verhuurder is verplicht :
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.
De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
De wet wijst op 2 hoofdverplichtingen van de huurder:
1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang van de omstandigheden vermoed wordt;
2° De huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen.
Herstellingen & onderhoud
Partijen kunnen in het huurcontract vrijelijk kiezen wie welke herstellingen of onderhoud zal uitvoeren. Bepalen zij hierover niets, dan gelden de wettelijke regels:
De verhuurder dient gedurende de huurtijd alle herstellingen doen die nodig zijn behalve de herstellingen ten laste van de huurder (zie verder).
Dringende herstellingen die niet kunnen wachten tot na het einde van de huur dient hij dus tijdens de huur uit te voeren. De huurder die hiervan last heeft kan geen schadevergoeding vragen voor deze ongemakken, zelfs als hij tijdelijk geen gebruik van het pand zou kunnen maken. Enkel indien deze herstellingen langer dan 40 dagen duren wordt de huurprijs verminderd naar gelang de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan niet gebruik heeft kunnen maken. Indien de herstellingen zo omvangrijk zijn dat de huisvesting van de huurder en van zijn gezin onmogelijk worden en daardoor het pand onbewoonbaar wordt, kan de huurder de huur wel doen ontbinden.
Indien de huurder schade lijdt omwille van gebreken in het pand, heeft hij recht op een schadevergoeding.
Indien niets wordt bepaald in het huur contract zal de huurder instaan voor o.a. herstellingen en onderhoud:
- Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen
- Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
-Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
- Aan ruiten tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
-Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels,hengsels, grendels en sloten.
Dit is een oude wettelijke opsomming en is niet beperkend.
De wet zegt ook dat de huurder dient in te staan voor herstellingen en onderhoud die volgens het plaatselijk gebruik bij hem liggen. Dit kan dus afhangen van plaats tot plaats al is dit wel echt verouderd.
Herstellingen voor de huurder dienen toch niet door hem te worden gedaan als er veroorzaakt werden door ouderdom of overmacht.
Prijs, waarborg & indexering
De huurprijs wordt vrij overeengekomen. Een waarborg is niet verplicht.
De huurprijs kan geïndexeerd worden indien de huurovereenkomst dit bepaalt. Staat er niets in het contract dan blijft de huurprijs onveranderd. Een indexering gebeurt elk jaar ten vroegste na 1 jaar huren. De aanpassing gebeurt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen. Dit leidt tot jaarlijkse verhogingen al kan ook een daling gebeuren.
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.
Er is een verjaringstermijn van 1 jaar indien de verhuurder vergat te indexeren. De verhuurder kan ook slechts voor de voorbije 3 maanden nog achterstallige indexering vragen.
Een aanpassing vragen van de huurprijs is niet afdwingbaar.
Plaatsbeschrijving
De partijen zijn verplicht samen een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen ten laatste 1 maand na de bewoning. Dit document wordt toegevoegd bij de huurovereenkomst en dient mee geregistreerd te worden.
Vele huurcontracten wijzen een expert aan. Gebeurde dit niet en er is discussie, dan kan de Vrederechter een expert aanstellen.
Het gebeurt dat er werken en veranderingen aangebracht worden tijdens de loop van de huur. Elke partij kan dan een aanvulling op de plaatsbeschrijving laten opstellen en dit op tegenspraak.
In de praktijk wordt de verplichting tot het opstellen van een plaatsbeschrijving soms overgeslagen. Dit is in het nadeel van de verhuurder omdat dan vermoed wordt dat de huurder het pand teruggeeft in dezelfde staat als waarin hij het heeft gekregen. Deze kan dus zeggen dat alle aanwezige schade al bestond voor zijn intrede. Het is aan de verhuurder dan om te bewijzen, met welke middelen dan ook, dat het de huurder was die de schade heeft veroorzaakt.
Bij het einde van de huur dient de huurder het pand terug te geven in dezelfde staat als waarin hij het ontving. Aan de hand van de plaatsbeschrijving zal dit worden nagekeken. Schade zal door hem vergoed worden en van de waarborg ingehouden (als deze er is). Waarvoor hij niet instaat zijn beschadigingen veroorzaakt door ouderdom of overmacht.
Huurtermijn & einde
Er zijn drie soorten termijn:
1. Vaste duur
Je kan een huur sluiten voor een welbepaalde duur (1 jaar, 5 jaar, 16,5 jaar,..) .
Een schriftelijke huur met een einddatum eindigt van rechtwege op die einddatum. Een opzeg is niet nodig.
Het komt voor dat zowel huurder als verhuurder deze einddatum laten passeren en gewoon verder doen. Bij een verdere bewoning ontstaat er een wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden ook wat de duur betreft. Een huur van 3 jaar zal dus ‘verlengd’ worden met nogmaals 3 jaar. Het spreekt voor zich dat de huurder zich niet op deze bepaling kan beroepen als hij een opzegbrief heeft gekregen ( reageert de verhuurder evenwel niet en laat hij nog maandenlang de huurder verder wonen, dan zou je wel kunnen stellen dat hij impliciet akkoord is gegaan. Dit zal afhangen van de feitelijke omstandigheden).
Een opzeg is niet mogelijk, tenzij dit werd overeengekomen in de overeenkomst.
2. Onbepaalde duur
Wordt er in de huurovereenkomst geen termijn of einddatum gegeven, dan wordt geacht dat deze per maand wordt gesloten.
De overeenkomst kan worden beëindigd met een opzegtermijn van een maand.
3.Gemeubeld appartement
Voor gemeubelde appartementen met een onbepaalde duur geldt een apart systeem.
De huur duurt:
- een jaar wanneer zij is aangegaan tegen een bepaalde prijs per jaar
- een maand wanneer zij is aangegaan tegen een bepaalde prijs per maand
- een dag, wanneer zij is aangegaan tegen een bepaalde prijs per dag
Einde van de huur
De huur eindigt:
- bij het bereiken van de einddatum al dan niet na opzeg
- indien het pand teniet is gegaan (van rechtswege ontbinding)
- bij gebruik van het pand door de huurder voor een andere doel dan de bestemming. De Vrederechter dient de ontbinding uit te spreken
- door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder. De Vrederechter dient de ontbinding uit te spreken
- indien de huurder het huis niet van voldoende huisraad voorziet, ten zij hij voldoende zekerheid stelt. De Vrederechter dient de ontbinding uit te spreken
De huur eindigt niet:
- wanneer na het bereiken van de einddatum de huurder blijft wonen en de verhuurder dit gedoogt
- bij het overlijden van de verhuurder of huurder. De erfgenamen zetten de huur voort. Enkel ingeval van een woninghuur gesloten vanaf 01.01.2019 kan de huur wel eindigen na overlijden
- wanneer een omstandigheid zich voordoet waarvan je in het huurcontract gezegd hebt dat dan de huur ontbonden wordt. De uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde wordt immers voor niet-geschreven gehouden