Opzeg door de verhuurder van een huur van 9 jaar
( voor andere duurtijden zie hier)
De verhuurder kan de overeenkomst niet zomaar opzeggen. Er is immers een afspraak dat de huur een vaste periode zal lopen.
De wet voorziet toch enkel uitzonderingen. Zo is een opzeg door de verhuurder wel mogelijk:
1/ Als de verhuurder het pand zelf wil bewonen
De voorwaarden zijn:
- opzeg te allen tijde mogelijk
- opzegtermijn van 6 maanden
- verhuurder wil zelf bewonen
- bepaalde familieleden willen er wonen, nl. de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de verhuurder of de afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner
- De opzeg dient de identiteit te bevatten van de personen die er gaan wonen en de verwantschap met de verhuurder; dit laatste te bewijzen binnen de 2 maanden als de huurder dit vraagt op straffe van nietigheid van de opzeg als de huurder dit vraagt
- Deze opzegmogelijkheid werd niet uitgesloten in het huurcontract
Een opzeg die gegeven wordt tijdens de eerste 3 jaar van het huurcontract, zal wel pas uitwerking krijgen na deze 3 jaar. De huurder is dus steeds safe voor 3 volle jaren.
De verhuurder dient nadien binnen het jaar na de opzeg (of in geval van verlenging na de teruggave van het goed door de huurder) effectief worden bewoond en dit voor minstens 2 jaar lang aan één stuk.
Gebeurt dit niet, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. De verhuurder kan hier enkel aan ontsnappen als hij bewijst dat er buitengewone omstandigheden waren die hem verhinderden zijn plichten na te komen.
De huurder kan na een opzeg zelf een opzeg van 1 maand geven, zonder schadevergoeding. De verhuurder (of het familielid) dient dan nog steeds het pand zelf te gaan bewonen.
2/ Als de verhuurder het pand grondig wil renoveren
De voorwaarden zijn:
- opzeg mogelijk op elk ogenblik (maar geen uitwerking de eerste 3 jaar)
- een opzegtermijn van 6 maanden
- voor een gehele of gedeeltelijke wederopbouw, verbouwing of renovatie
- uitvoering met eerbiediging van de wetgeving inzake ruimtelijke ordening
- uitvoering aan het door de huurder bewoonde gedeelte
- kostprijs van de werken moet hoger zijn dan 3 jaar huur
- kennisgeving aan de huurder van de omgevingsvergunning of bestek of beschrijving werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingscontract
- begin van de werken binnen 6 maanden
- einde van de werken binnen 24 maanden na einde opzeg (of vertrek huurder bij verlenging)
- aanvraag conformiteitsattest na de werken
- deze opzegmogelijkheid werd niet uitgesloten in het huurcontract
Indien de verhuurder na een opzeg één van deze voorwaarden van de uitvoering van de werken schendt, heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. De verhuurder kan hier enkel aan ontsnappen als hij bewijst dat er buitengewone omstandigheden waren die hem verhinderden zijn plichten na te komen. De huurder kan bewijzen vragen dat de werken conform werden uitgevoerd.
Op het voorgaande is er een belangrijke uitzondering voor het uitvoeren van werken aan meerdere woningen in éénzelfde gebouw. In dat geval gelden de vorige voorwaarden maar met de volgende aanpassing:
- De kostprijs van de werken dient hoger te zijn dan 2 jaar huur voor alle woningen samen)
- De verhuurder is eigenaar van al deze woningen
De huurder kan na een opzeg zelf een opzeg van 1 maand geven, zonder schadevergoeding. De verhuurder dient de werken dan nog steeds uit te voeren.
3/ Zonder reden, maar met schadevergoeding
De voorwaarden zijn:
- opzeg enkel mogelijk bij einde van de 1e en 2e driejarige periode, dus na 3 jaar en na 6 jaar
- opzeg van 6 maanden
- betaling van een vergoeding van 6 maanden huur bij een einde na 3 jaar dan wel 9 maanden huur bij een einde na 6 jaar
- Deze opzegmogelijkheid werd niet uitgesloten in het huurcontract
De huurder kan na een opzeg zelf een opzeg van 1 maand geven, zonder schadevergoeding. De verhuurder dient dan de vergoeding nog steeds te betalen
Andere mogelijkheden zijn er niet, behalve als de huurder ook akkoord zou gaan om de huur te beëindigen. Dat kunnen beiden vrij een regeling uitwerken.