Hieronder vindt u allerlei artikels in verband met corona & huur

 

 

Huisbezoeken zijn mogelijk

 

Er is de laatste tijd - november 2020 - veel te doen rond de huisbezoeken die door de minister verboden bleken te zijn.

 

Hoe kan je immers een nieuw huis huren zonder ter plaatse te gaan kijken?

 

De minister verfijnde op 17.11.2020 dat huisbezoeken wel mogelijk zijn, zolang enkel maar de kandidaat-huurder(s) in de woning aanwezig is/zijn. De eigenaar, verhuurder of makelaar blijft dus buiten wachten.

 

 

 

Huur betalen tijdens de tweede coronagolf? Uitspraken van Vrederechters !

 

Net zoals tijdens de eerste coronagolf - zie ook het artikel hieronder - blijft het principe overeind dat de huur blijvend betaald dient te worden.  Een contract is immers een contract.

 

Inzake woninghuur is het principe ook duidelijk: de huurder blijft gebruik maken van het huurhuis. Dat hij ingevolgde de coronasituatie geen of minder inkomen heeft, heeft eigenlijk geen gevolg op zijn verplichting tot het betalen van de huurprijs.

 

Inzake handelshuur  is de feitelijke situatie wel anders maar de juridische niet. Een handelshuurder die zijn zaak gedwongen dient te sluiten, maakt eigenlijk geen actief gebruik meer van het pand. Aangezien het huurcontract evenwel blijft lopen, dient ook hij de verplichting tot het betalen van de huurprijs verder te voldoen. Het kan immers de verhuurder niet worden verweten dat er een pandemie heerst.

 

Ondertussen hebben enkele Vrederechters hierover al uitspraak gedaan en dit met diversiteit tot gevolg. In Antwerpen werd reeds geoordeeld dat  gezien "de verhuurder door overmacht haar verplichting tot het verschaffen van het rustig genot van de verhuurde lokalen niet is kunnen nakomen, moet de huurder de tegenprestatie van dit rustig genot ook niet meer leveren" De vrederechter zegt dus dat de huurder de huur niet moet betalen als hij het pand niet kan gebruiken zoals voorzien werd in de huurovereenkomst. Er zijn dus wel zeker mogelijkheden voor huurders al stelt de vraag zich wat de rechtbank in hoger beroep zal beslissen.

 

In andere vonnissen worden de talrijke argumenten van de huurders niet aanvaard.

 

Er is ook sprake van een  recent vonnis van een Vrederechter in Brussel die de handelshuur voor een bepaalde periode kwijtschold omdat hij van mening is dat er overmacht ontstond omdat de verhuurder zijn plicht niet nakwam een pand ter beschikking te stellen waarbij de huurder contact met klanten kan hebben.

 

Elke Vrederechter hanteert zijn eigen rechtspraak, dat nadien in beroep getoetst kan worden door de rechtbank van eerste aanleg. Het recht is een rekbaar begrip en vaak vatbaar voor interpretatie in verschillende richtingen. 

 

Indien in de huurovereenkomst een overmachtsclausule opgenomen werd, dan geldt wat daarin afgesproken werd. De huurder en de verhuurder kunnen immers in hun contract steeds afspraken maken over wat er zou gebeuren ingeval van overmacht (pandemie,…) enz.

 

Vanuit de overheid wordt wel aan de verhuurders gevraagd om begrip te hebben en afbetalingstermijnen toe te staan.

 

De handelshuurlening: de overheid helpt ondernemers

Onder bepaalde voorwaarden kunnen ondernemers die moeilijkheden ondervinden om de handelshuur te betalen een lening aangaan bij de Vlaamse Overheid.

Dit houdt onder meer in:

- de verhuurder scheldt 1 of 2 maanden huur kwijt

- de overheid betaalt maximaal 2 maanden huur rechtstreeks aan de verhuurder (= het voorschieten onder de vorm van een lening)

De aanvraag hiertoe kan tot 1 december 2020

 

De waarde van de handelshuurlening bedraagt maximaal 2 maanden huur per pand, inclusief lasten, en bedraagt maximaal 35.000 euro voor al de panden samen.

De terugbetaling dient ten laatste 24 maanden na het toekennen van de lening te gebeuren. De terugbetalingen starten pas 6 maanden na toekenning van de handelshuurlening en worden gelijkmatig gespreid 

Voor meer informatie en toepassingsvoorwaarden, klik hier.

 

 

 

Huurdraaiboek voor de pandemiescenario’s vanaf oktober 2020

 

De Vlaamse overheid heeft op 23.10.2020 een draaiboek opgesteld voor de huur-en woonsector.

Voor elke fase (code geel, oranje, rood) gelden een aantal maatregelen waarmee rekening dient te worden gehouden. Vanaf 03.11.2020 geldt code oranje.

Dit gaat over alle mogelijke zaken zoals het hebben van contacten, het uitvoeren van herstellingen, het gebruik van de lift, het opstellen van de plaatsbeschrijving enz….

Dit biedt de huurder en de verhuurder in elke fase meer zekerheid in wat mag en niet mag.

Dit protocol vindt u hier.

 

Niet alleen de private huurmarkt kom aan bod maar het protocol bevat ook maatregelen betreffende de sociale huur, huursubsidies, renovatiepremies, waarborgleningen enz.

De 4 fases zijn (Besluit van 23.10.2020):

  1° fase groen: er is een vaccin beschikbaar en/of er is groepsimmuniteit. Alle contacten kunnen plaatsvinden. Handhygiëne  blijft noodzakelijk;
  2° fase geel: er is een beperkte transmissie van besmettingen, waardoor verhoogde waakzaamheid is aangewezen. Contacten tussen mogelijke verspreiders worden beperkt. Functioneel noodzakelijke contacten kunnen doorgaan met inachtneming van de toepasselijke veiligheidsmaatregelen;
  3° fase oranje: er is een systematische transmissie van besmettingen in de samenleving. Er zijn alleenstaande of geïsoleerde clusteruitbraken. Contacten tussen mogelijke verspreiders worden tot het essentiële beperkt en vinden plaats binnen een context waar risicofactoren zo veel mogelijk onder controle zijn gebracht;
  4° fase rood: er zijn wijdverspreide besmettingen in de samenleving en er zijn nieuwe uitbraken en clusters. Contacten tussen mogelijke verspreiders moeten maximaal vermeden worden.


 De minister bepaalt welke fase van de coronaviruspandemie van toepassing is.

 

Uithuiszettingen tijdens 2e coronagolf wel mogelijk in Vlaanderen 

 

Anders dan tijdens de eerste coronagolf blijven uithuiszettingen nu wel mogelijk in Vlaanderen.

 

In het Brussel Gewest werd wel opnieuw een verbod hiertoe opgelegd tot 13.12.2020

 

Verlenging van de huur tijdens corona mogelijk bij code rood

 

De huur werd opgezegd en je dient de woning waar je woont te verlaten.

De huurder kan een verlenging vragen indien:

   - er code rood geldt  waar hij woont of waar hij wil gaan wonen

   - hij vraagt de verlenging aan de verhuurder (ook tijdens de laatste maand)

   - per e-mail, aangetekende brief of via de deurwaarder

 

Deze voorwaarden zijn een versoepeling van de normaal bestaande voorwaarden waarbij een huurder in geval van bijzondere omstandigheden zich ook in een niet-coronaperiode op een verlenging kan beroepen (zie hier).

Er is reeds rechtspraak van het Vredegerecht van Gent die dit heeft bevestigd.

 

Geen ontbinding van de handelshuur tot 17.05.2020

 

De overheid heeft op 24.04.2020 bijkomende maatregelen genomen om ondernemingen in moeilijkheden te beschermen.

 

Relevant voor huurzaken is de beslissing dat (handelshuur-)overeenkomsten (van voor 24.04.2020) niet eenzijdig of gerechtelijk worden kunnen ontbonden wegens een wanbetaling.

 

Dit houdt in dat de Vrederechter een handelshuurder, die lijdt onder de coronacrisis, niet uit zijn pand kan zetten omdat hij de huur niet kan betalen en dat de huur dus niet kan worden ontbonden. Dit is een hart onder de riem voor vele handelshuurders.

 

Er zijn uiteraard voorwaarden zoals:

  • Dit geldt enkel voor ondernemingen, nl. iedere natuurlijke persoon die zelfstandig een beroepsactiviteit uitoefent, een rechtspersoon of iedere andere organisatie zonder rechtspersoonlijkheid
  • Het verder bestaan van de onderneming dient effectief bedreigd te zijn omwille van de Covid-19 epidemie
  • Er is nog geen staking van betaling op 18.03.2020 (dus de problemen begonnen pas later)
  • Een duurtijd tot 17.05.2020

 

Breekt de huurder het pand af of verdwijnt hij met de noorderzon of dies meer, dan kan de Vrederechter wel de huur ontbinden. Dit betreft immers geen geldschuld. Een kwijtschelding van de huur is het zeker niet. Niets verhindert de verhuurder om nu toch al naar de Vrederechter te stappen, maar de vraag tot ontbinding van de huur zal sowieso pas na 17.05.2020 aan bod kunnen komen.

 

Een vrijgeleide voor de huurders is deze regeling ook niet. De verhuurder of elke belanghebbende kan steeds aan de Voorzitter van de rechtbank opperen dat zijn huurder niet voldoet aan de voorwaarden om recht te hebben op deze beschermingsmaatregelen. De Voorzitter zal hierover beslissen en  houdt daarbij onder meer rekening met de vraag of ten gevolge van de COVID-19 epidemie of pandemie de omzet of activiteit van de huurder sterk is gedaald, of er volledig of deels beroep is gedaan op economische werkloosheid en of de overheid bevel heeft gegeven tot sluiting van de onderneming van de schuldenaar, alsook met de belangen van de verhuurder. M.a.w., ook met de positie van de verhuurder wordt rekening gehouden, maar enkel op diens initiatief.

 

Andere gevolgen van dit ministerieel besluit zijn o.a. het verbod tot het leggen van bewarend en uitvoerend beslag (er zijn wel uitzonderingen), geen faillissement  of gerechtelijke ontbinding mogelijk en ook andere overeenkomsten (behalve arbeidsovereenkomsten) kunnen  niet wegens wanbetaling ontbonden worden.

 

 

Moet de huur nog betaald worden ?

Deze vraag is de laatste weken vaak te horen. Vanuit juridisch / wettelijk perspectief is het antwoord duidelijk: ja de huur dient nog te worden betaald.

Door het aangaan van een huurcontract heeft de verhuurder zich verbonden om een pand ter beschikking te stellen terwijl de huurder zich akkoord verklaarde met de betaling van de huur. Een overeenkomst geldt als wet en dient te worden nagekomen. De betaling van de huur is immers de belangrijkste verplichting van de huurder en blijft ook gelden in het corona-tijdperk. Dit geldt voor alle soorten huur (woninghuur, handelshuur algemene huur, campings,...)

 

Geen overmacht

Sommige huurovereenkomsten bevatten een clausule waarin wordt bepaald dat in geval van overmacht, epidemieën, bevel van hogerhand e.d. de betalingsverplichting van de huurder opgeschort wordt dan wel dan de huurprijs wordt verminderd en dat zelfs een opzeg mogelijk is.  De huurder kan hier dankbaar gebruik van maken. Wordt dit evenwel niet opgenomen in de huurovereenkomst dan kan de huurder zich niet op overmacht beroepen.

De coronacrisis kan niet als overmacht worden ingeroepen om de huur niet te moeten betalen. Voorwaarde voor overmacht is  volgens het Hof van Cassatie dat  er een externe omstandigheid dient te zijn die de nakoming van de plicht volstrekt onmogelijk maakt. Het Hof van Cassatie heeft evenwel geoordeeld dat een slechte financiële toestand niet tot gevolg mag hebben dat iemand aan zijn plicht tot betalen kan ontsnappen.

In dit coronatijdperk wordt het betalen van de huur immers niet onmogelijk gemaakt maar enkel moeilijker. Aan de voorwaarde van de ‘onmogelijkheid’ wordt niet voldaan.

 

De goede trouw

Als juridisch argument kan de huurder wel trachten het rechtsmisbruik in te roepen. Een algemene regel in het verbintenissenrecht is immers dat elke partij de overeenkomst ter goeder trouw dient na te komen. De verhuurder heeft weliswaar het recht om op basis van de wet en het huurcontract de huur te ontvangen, maar hij kan in de gegeven omstandigheden misbruik maken van dit recht.

Rechtsmisbruik ontstaat bij de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bedachtzaam mens. De grote schade die hij veroorzaakt door zijn vordering kan mogelijks niet opwegen tegen het kleine voordeel dat hij realiseert. De verhouding is helemaal scheefgetrokken en elk evenwicht dat er dient te zijn is zoek.

Het zal de Vrederechter zijn die in elk dossier apart zal dienen na te gaan of er elementen kunnen spelen die er op wijzen dat de verhuurder zijn recht al dan niet misbruikt.

 

Een voorschot voor een huur die nog niet aanving?

Zeker voor recreatieve doeleinden wordt er nogal wat verhuurd en vooral tijdens de vakantieperiodes. Stel dat je een voorschot hebt betaald, krijg je dat dan terug?

Indien de verhuur niet door kan gaan omwille van de maatregelen van de overheid en je als huurder dus gewoonweg verboden wordt om op vakantie te gaan / het gehuurde verblijf te benutten, dan lijkt terugbetaling zeker aan de orde (B&B, camping,...). In die omstandigheid heeft de verhuurder immers ook geen verblijf ter beschikking gesteld en de huurder heeft geen genot gehad.

 

De vrederechter

Een verhuurder die aandringt op betaling van de huur kan zich naar de Vrederechter wenden. Het zal even wachten zijn om een zittingsdatum te bekomen gezien deze tot minstens 19 april opgeschort zijn. Vervolgens zal hij de Vrederechter moeten overtuigen van zijn gelijk.

De Vrederechter dient zich aan de wet te houden maar heeft langs de andere kant ook de impliciete opdracht om bemiddelend op te treden en een billijke uitspraak te doen. Elk dossier zal afzonderlijk geëvalueerd dienen te worden en afhankelijk van de specifieke argumenten beoordeeld of er al dan niet sprake is van rechtsmisbruik of schending van de goede trouw. Relevante elementen en vragen kunnen zijn: Kan de huurder de huur echt niet betalen (technisch werkloos, ziek, wat inzake inwonende familieleden, vervangingsinkomen, duurtijd enz…), heeft de verhuurder de huurgelden nodig (betaling lening, facturen of heeft deze geld genoeg,…).

Het dossier van een verhuurder die miljonair is zal bv. anders beoordeeld worden dan het dossier van een verhuurder die zelf de gelden nodig heeft om zijn rusthuis te betalen.

Wat kan de vrederechter dan beslissen? Dat de huur voor een bepaalde periode kwijtgescholden wordt, of verminderd wordt, of later betaalbaar is? Alles kan, afhankelijk van het dossier. Enkel een volledige kwijtschelding lijkt niet aan de orde omdat de huurder immers gebruik heeft kunnen maken van het pand. De kans dat de Vrederechter een huurovereenkomst ontbindt na het aantonen door de huurder van diens corona-beïnvloed dossier, lijkt mij klein. Daar is immers niemand mee gebaat en na corona zal de maatschappij zich opnieuw op gang trekken.

Niet alleen de huurder kan moeite ervaren met het betalen van de huurgelden, ook de verhuurder kan in financiële problemen komen. Vele verhuurders rekenen op het huurgeld om hun hypothecaire lening af te kunnen lossen of om andere leningen en kosten te voldoen. Het argument van de lijdende huurder komt dus nooit alleen.

 

Besluit

De Vrederechter dient de wet te respecteren maar kan op basis van de werking van de goede trouw en het rechtsmisbruik bijsturen. Afhankelijk van de bijzonderheden van elk dossier dat voor hem wordt gebracht, zal hij kunnen beslissen hoe het niet-betalen van de huur dient te worden beoordeeld. Dit kan onder meer de vorm aannemen van opschorting van betaling of vermindering van de huurprijs.

 

 

Tussenkomst van de overheid in de huurlasten

 

 Er bestaan al sedert jaren mogelijkheden voor bepaalde huurders om tussenkomst in de betaling van het   huurgeld te bekomen van het Vlaams Gewest:

* De huurtegemoetkoming: wordt gegeven voor huurders die verhuisd zijn van een woning van een slechte          kwaliteit

De huurpremie: wordt gegeven aan mensen die al minstens 4 jaar wachten op een sociale huurwoning.

De tegemoetkoming door het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen: voor iedereen op de private     huurmarkt 

Lees meer

 

Kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden omdat de huur niet betaald wordt?

 

Corona of niet, de huur dient betaald te worden (zie hierboven). Gebeurt dit niet dan kan de verhuurder aan de Vrederechter vragen om de huur te beëindigen.

Hij zal altijd langs de Vrederechter dienen te passeren. Dit zal tijdens de lockdown praktisch onmogelijk zijn omdat nieuwe zaken niet meer ingeleid worden behoudens hoogdringendheid.

Indien in de huurovereenkomst zou staan dat de huur stopt als de huurder niet betaalt, dan is dit niet rechtsgeldig. Met zo'n bepaling moet je geen rekening houden want dit is onwettig.

 

Update: zie artikel hierboven inzake handelshuur

 

Uitstel van afbetaling voor woonleningen

 

De betaling van de huur dient blijvend te gebeuren (zie hierboven) maar voor de maandelijkse aflossingen van de hypothecaire woonlening is er nu de mogelijkheid om van de bank een uitstel te verkrijgen.

 

Er zijn wel een aantal voorwaarden:

  • het inkomen en/of het inkomen van uw partner is gedaald of weggevallen ten gevolge van de coronacrisis (tijdelijke of volledige werkloosheid, sluiting van de zaak, overbruggingsmaatregelen of ziekte door het coronavirus).
  • er is nog geen geen betalingsachterstand sinds 1 februari 2020.
  • de lening gaat over de enige woning in uw  bezit en is de hoofdverblijfplaats
  • er is onvoldoende spaargeld (spaarrekening of zichtrekening), nl. max. 25.000 euro.

 

Geen uitdrijving uit de woning tijdens de eerste coronafase

 

De Vlaamse regering heeft op 27.03.2020 actie ondernomen inzake WONINGHUUR

De uitvoering van alle gerechtelijke beslissingen waarbij een uithuiszetting wordt bevolen, wordt opgeschort.

Dit wil zeggen dat verhuurders hun huurder NIET uit het pand kunnen zetten, ook al heeft de Vrederechter dit bevolen.

Let wel, de verhuurder kan nog wel proberen bij de Vrederechter een vonnis te bekomen tot uitdrijving, maar de gerechtsdeurwaarder zal geen actie mogen ondernemen.

 

Deze maatregel duurt tot de laatste dag van de civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, dus minstens tot 17.07.2020 maar mogelijks langer.

De 'ex-huurder' zal wel gehouden zijn tot het betalen van een bezettingsvergoeding omdat hij genot heeft van de woning.

Er zijn uiteraard uitzonderingen zoals uithuiszettingen in het kader van:

  •  voorlopige maatregelen tussen (ex)partners, in het kader van strubbelingen tussen ouders en kinderen of tussen andere personen die op hetzelfde adres wonen
  • krakers
  • bezetting ter bede
  • bewaking openbare veiligheid door de Burgemeester
  • uitvoering van een notariële akte
  • handelshuur

 

 

Beslag tijdens de lockdown (voorjaar 2020)?

 

Het kan zijn dat u een vonnis bekwam van de Vrederechter en de huurachterstal niet betaald werd. Normaal gezien kan de verhuurder dan beslag op de roerende goederen van de (ex-)huurder leggen. Dit werd allemaal op hold gezet.

Er zal dus geen roerend beslag zijn tijdens de lockdown omwille van het risicogevaar op besmetting, het gebrek aan politiebijstand en het gesloten zijn van de veilighuizen.

Nieuwe verkoopdagen, aanplakkingen en opladingen, worden uitgesteld .

 

 

Huurprocedures tijdens corona

 

Net zoals bij alles procedures worden ook in huurzaken geen nieuwe dossiers meer opgestart tot 19.04.2020. Deze datum kan nog worden verlengd.

 

Een verhuurder die geconfronteerd wordt met een huurder die niet betaalt zal dus moeten wachten om naar de Vrederechter te stappen.

 

Enkel in dringende gevallen worden nog nieuwe procedures opgestart. De Vrederechter zal beslissen of de zaak dringend is of niet. De kans is minimaal dat het niet-betalen van de huur heden als dringend wordt aanzien.

 

 

Nieuwe huurovereenkomsten tijdens corona

 

Niettegenstaande alles blijft de wereld draaien en worden  nieuwe huurovereenkomsten afgesloten. Dit is perfect mogelijk en legaal voor zover de maatregelen van de overheid maar worden gerespecteerd, zoals het voldoende afstand houden.

 

Samen zitten om het huurcontract te ondertekenen hoeft niet, dan kan ook afzonderlijk of digitaal met ingescande handtekeningen. Hetzelfde geldt voor de plaatsbeschrijving. Waar een wil is, is een weg.

 

 

 

Huurder- en verhuurdersplichten tijdens corona

 

Zowel huurder als verhuurder dienen hun plichten na te komen, tenzij dit door overheidsmaatregelen niet meer mogelijk is. Social distancing, u weet wel.

Herstellingen die de huurder niet zelf kan uitvoeren, dienen te worden uitgesteld volgens het Agentschap Vlaanderen. Zijn de herstellingen dringend, dan dienen ze wel uitgevoerd te worden.

Wat niet meer kan, aldus het Agentschap Wonen-Vlaanderen zijn bezoeken door kandidaat-huurders van een woning. Ook een makelaar mag dit niet meer. Dit zijn immers geen essentiële verplaatsingen

Wat ook niet mag, is een niet dringende verhuis.

Afsluitingen van water, gas of elektriciteit zullen niet gebeuren tot 31.03.2020. De water-, gas- en elektriciteitsfactuur van huishoudens met gezinsleden die economisch werkloos worden ten gevolge van de coronamaatregelen, wordt trouwens gedragen door de Vlaamse overheid voor de periode van 1 maand.