Wat is huisjesmelkerij?
In het woordenboek wordt een huisjesmelker omschreven als iemand die vaak slechte huizen / woningen tegen woekerprijzen verhuurt. Het is iemand die profiteert van de zwakke toestand van andere personen om op die manier een krot te verhuren aan veel te hoge prijzen.
In de wetgeving wordt de term ‘huisjesmelker(ij)’ niet opgenomen maar worden dergelijke situaties wel strafbaar gesteld.
De Grondwet bepaalt in art. 23 dat eenieder het recht heeft een menswaardig leven te leiden en dat dit recht onder meer het recht op een behoorlijke huisvesting bevat. De Vlaamse Wooncode herhaalt dit in artikel 3 stellende dat iedereen recht heeft op menswaardig wonen en dat daartoe de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid dient te worden bevorderd.
Artikel 433 decies e.v. van het Strafwetboek heeft dit grondrecht verder uitgewerkt door een straf op te leggen aan mensen die:
- rechtstreeks of via een tussenpersoon
- misbruik maakt van de kwetsbare toestand waarin een persoon verkeert
- ten gevolge van zijn onwettige of precaire administratieve toestand, zijn precaire sociale toestand, zijn leeftijd, zwangerschap, een ziekte dan wel een lichamelijk of een geestelijk gebrek of onvolwaardigheid
- door, met de bedoeling een abnormaal profijt te realiseren een roerend goed, een deel ervan, een onroerend goed, te verkopen, te verhuren of ter beschikking te stellen
- in omstandigheden die in strijd zijn met de menselijke waardigheid
Ook de Vlaamse Wooncode somt in artikel 20 de voorwaarden en de strafbaarheidsstelling op.
Al deze voorwaarden dienen voldaan te zijn om strafbaar te zijn. Afhankelijk van de omstandigheden kan de boete oplopen van een gevangenisstraf van 6 maanden tot 10 jaar en een geldboete van 500 tot 150.000 euro (x8). De boete wordt bovendien zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn. Tevens kan de verbeurdverklaring van de ontvangen huurgelden en zelfs van het onroerend goed door de rechtbank worden uitgesproken.
De bedoeling van de wetgeving bestaat erin de menselijke waardigheid te beschermen door o.a. de strijd tegen de onbewoonbaarheid tegen te gaan.
Een voorbeeld uit de rechtspraktijk:
“Wanneer de plaatsen die verhuurd worden om een abnormale winst te genereren, slechts een ruimte bieden die duidelijk onaangepast is aan het aantal huurders, de sanitaire uitrusting defecten vertoont en er inbreuken van openbare ongezondheid werden vastgesteld, verhuurt de verhuurder zijn goed in omstandigheden die niet stroken met de menselijke waardigheid en maakt hij misbruik van de bijzonder kwetsbare positie van zijn buitenlandse huurders.”
Elke situatie is anders. Niet strafbaar zal dus zijn het misbruik maken van van een kwetsbaar persoon waarbij bv. geen abnormaal profijt gerealiseerd wordt. Zo bv. zal het gratis ter beschikking stellen of tegen een minieme huurprijs van een krot, niet strafbaar zijn, wat niet wil zeggen dat dit daarom burgerlijk toegelaten is.
De Vlaamse wooncode, die de veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen waaraan een woning dient te voldoen opsomt, blijft immers onverkort van toepassing.
Hoe verloopt een vaststelling van huisjesmelkerij?
Huisjesmelkerij ligt vaak verscholen omdat de kwetsbare personen aan wie wordt verhuurd, vaak zelf niet naar buiten kunnen of willen treden, om welke reden dan ook. Willen of kunnen zij dit toch doen, dan kunnen zij dit melden aan de Vlaamse Wooninspectie, de politie, de gemeente, stad, Parket of onderzoeksrechter of aan een raadsman.
Op basis van de Vlaamse Wooncode zijn ambtenaren, namelijk de wooninspecteur of de ambtenaar met opsporings- en vaststellingsbevoegdheid, bevoegd om de overtredingen op de kwaliteitsnormen op te sporen. Dit betreft de Vlaamse Wooninspectie.
De wooninspecteurs krijgen voor de uitoefening van die bevoegdheid de hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie en hulpofficier van de procureur des Konings. Zij hebben toegang tot de bouwplaatsen en de gebouwen om alle nodige opsporingen en vaststellingen te verrichten. Een huiszoeking daarentegen kan enkel op voorwaarde dat de politierechter daartoe een machtiging heeft verstrekt.
Na hun onderzoek ter plaatse stellen zij een proces-verbaal op en brengen de burgemeester en de gewestelijke ambtenaar op de hoogte voor welke woning zij dit deden.
De burgemeester kan vervolgens het betreffende gebouw verzegelen indien dit werkelijk niet beantwoordt aan de vereisten normen van de Vlaamse Wooncode.
De verhuurder (of de volle eigenaar, de houder van het recht van opstal of erfpacht, de vruchtgebruiker) of de bewoner kunnen tegen de verzegeling beroep instellen bij de Vlaamse Regering binnen een termijn van tien dagen nadat de verzegeling aan hem bekendgemaakt werd. Het beroep werkt niet opschortend.
De onbewoonbaarverklaring en ongeschiktverklaring zijn verwante actiemaatregelen.
Wat met de huurder / bewoner?
Niemand zal in een pand kunnen blijven wonen dat verzegeld is wegens ernstige risico's voor de veiligheid en gezondheid. De bewoners kunnen dan ook uitgedreven worden.
De Burgemeester zal in dat geval instaan voor de nodige maatregelen en dus voor de herhuisvesting. Hij kan daarbij onder meer de gemeentelijke huisvestingsmogelijkheden benutten of een beroep doen op de medewerking van het OCMW of van de sociale woonorganisaties in de gemeente.
Indien de burgemeester overgaat tot herhuisvesting van de bewoners kan de gemeente onder meer de volgende kosten terugvorderen van de verhuurder of de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld:
1° de kosten om de woning te ontruimen;
2° de kosten voor het vervoer en de opslag van het meubilair en de goederen van de bewoners;
3° de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning;
4° het verschil tussen de kosten per maand van de woning, vermeld in punt 3°, of van het verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, en 20% van het
maandelijkse beschikbare inkomen van de bewoner
Het niet respecteren van de verzegeling is strafbaar.