Wanneer is er sprake van een onbewoonbaarverklaring en ongeschiktverklaring ?

Een woning, met name elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande,  dient te voldoen aan welbepaalde kwaliteitsnormen.

Deze veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen worden opgesomd in art. 5 van de Vlaamse Wooncode van  15.07.1997.

Een onbewoonbare woning is  een woning die niet in aanmerking komt voor bewoning omdat ze gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden.

Een ongeschikte woning is een woning die niet beantwoordt aan de veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsnormen, opgelegd door de Vlaamse Wooncode.

Een overbewoonde woning bestaat ook, met name een woning die onaangepast is vanwege de woningbezetting, waarbij het aantal bewoners van de woning zo groot is dat het een veiligheids- of gezondheidsrisico vormt.

 

Hoe gaat de onbewoonbaarverklaring en ongeschiktverklaring  in zijn werk?

 

Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren kan ingediend worden door:

 -  Iedereen die een belang heeft, dus bv. de huurder

 - Het gemeentebestuur, de voorzitter van het OCMW, de gewestelijk ambtenaar, een sociale            woonorganisatie, de gezondheidsinspecteur, de wooninspecteur

 

De bevoegde diensten (Wonen Vlaanderen) zullen de woning onderzoeken (nakijken of er gebreken zijn) en een technisch verslag opstellen. Meestal gebeurt dit op vraag van een huurder.

 

 

Op basis van dit verslag zal het de gewestelijk ambtenaar zijn die de Burgemeester adviseert om een onbewoonbaarverklaring / ongeschiktverklaring op te leggen. Kopie van dit advies verzendt de Burgemeester aan de verzoekende partij, de bewoner en de verhuurder (= aan de eigenaar van het zakelijk recht).

De burgemeester neemt het Besluit binnen drie maanden na de ontvangst van het verzoek. In specifieke omstandigheden heeft de Burgemeester zelfs het advies niet nodig. Hij kan dus de woning onbewoonbaar verklaren of ongeschikt.

De voorwaarden voor een Besluit tot onbewoonbaarverklaring en ongeschiktverklaring zijn:

  • De woning voldoet niet aan de normen van art.5 van de Vlaamse Wooncode
  • De gewestelijk ambtenaar heeft dit geadviseerd (of indien geen advies uitgebracht werd binnen 75 dagen na de ontvangst van de adviesvraag en zolang de Burgemeester niet in kennis gesteld is van een advies dat uitgebracht is na die termijn.
  • De eigenaar en de bewoner werden gehoord (of toch daartoe uitgenodigd)

 

Mogelijkheid tot hoger beroep

 

Het is mogelijk om beroep aan te tekenen tegen het Besluit van de Burgemeester. Hiertoe dient binnen de 30 dagen na betekening van het Besluit een verzoekschrift neergelegd te worden bij de Vlaamse regering.

Het is zelfs mogelijk om mondeling gehoord te worden, voor zover je deze wens opneemt in het verzoekschrift.

De beslissing volgt binnen de drie maanden na de ontvangst van het ingestelde beroep of binnen de 4 maanden indien sprake van een hoorzitting.

Beroep is ook mogelijk indien de Burgemeester, na een verzoek tot onbewoonbaarverklaring of ongeschiktverklaring te hebben ontvangen, niets doet. De termijn bedraagt 12 maanden na het verstrijken van de termijn van 3 maanden. Zo kan de Vlaamse regering in beroep zelf het besluit nemen om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en de nodige maatregelen bevelen. Ze kan onder meer de burgemeester gelasten het gebouw te doen ontruimen en de toegang ertoe te verbieden en de termijn hiervoor bepalen.

 

Wat met de bewoners?

 

Je mag niet blijven wonen in een onbewoonbaar verklaarde woning. Als de bewoners van een ongeschikte, onbewoonbare of overbewoonde woning geherhuisvest moeten worden omdat dit noodzakelijk is wegens ernstige risico's voor hun veiligheid en gezondheid, neemt de burgemeester de nodige maatregelen. Hij kan daarbij onder meer de gemeentelijke huisvestingsmogelijkheden benutten of een beroep doen op de medewerking van het OCMW of van de sociale woonorganisaties van de gemeente.

Als de burgemeester overgaat tot herhuisvesting van de bewoners kan de gemeente onder meer de volgende kosten terugvorderen van de verhuurder of de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld:

   1° de kosten om de woning te ontruimen;

   2° de kosten voor het vervoer en de opslag van het meubilair en de goederen van de bewoners;

   3° de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning;

   4° het verschil tussen de kosten per maand van de woning, vermeld in punt 3°, of van het verblijf in    

        een daartoe uitgeruste voorziening, en 20% van het maandelijkse beschikbare inkomen van de    

        bewoner.

 

Wat als de verhuurder na de vaststelling herstellingen uitvoert?

 

Indien na het horen van de betrokkenen blijkt dat de gebreken geheel of gedeeltelijk hersteld zijn, kan de burgemeester, die vaststelt dat de woning toch nog niet beantwoordt aan de vereisten en normen, toch het besluit nemen. Alle tekortkomingen dienen dus opgelost te zijn.

Werden alle gebreken opgelost, dan zal er geen besluit tot onbewoonbaarverklaring en ongeschiktverklaring volgen.

De burgemeester kan voor een of meer gebreken de uitvoering van de dringende renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden opleggen. Deze werken dienen binnen een termijn van maximaal vijftien dagen te gebeuren. Als de dringende werkzaamheden niet uitgevoerd worden binnen de termijn kan de burgemeester ze zelf laten uitvoeren, op kosten van de eigenaar.

 

Gevolgen

 

De woning wordt opgenomen  in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen wat inhoudt dat na 1 jaar opname een jaarlijkse belasting verschuldigd is.

Indien de woning in aanmerking komt voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden, dan dienen deze uitgevoerd te worden binnen een op te leggen termijn.

 

Kan de verhuurder dit niet bekostigen dat bestaat de mogelijkheid dit over te laten aan de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie (niet de huurdersbond). Deze kunnen de werkzaamheden uitvoeren maar dan dient de verhuurder toe te staan dat:

  • zij contractueel een zakelijk recht op de woning verkrijgen of
  • dat zij de woning voor minstens negen jaar huren.

De initiatiefnemer dient dan wel de bewoners van de woning herhuisvesten.

 

Indien de woning niet in aanmerking komt voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden, dan moet de eigenaar binnen een welbepaalde termijn:

  • aan de woning een andere bestemming geven of
  • de woning slopen, tenzij de sloop verboden is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen

 

Na uitvoering van de herstelwerken of het geven van een andere bestemming dan wel slopen, dient de Burgemeester op de hoogte te worden gebracht. Een nieuw onderzoek zal volgen en de onbewoonbaarverklaring dan wel ongeschiktverklaring kan dan worden stopgezet.

 

Het verder verhuren van een onwoonbaarverklaarde of ongeschikte woning is  alleszins strafbaar.

 

Is er sprake van huisjesmelkerij, dan worden hier strafrechtelijke sancties aan gekoppeld.

 

De huurovereenkomst zelf zal nietig worden verklaard door de Vrederechter indien deze dateert van na 01.01.2019 (indien dit wordt gevraagd). Eerdere huurovereenkomsten vallen onder de Woninghuurwet die hierover niets bepaalt en waarbij de Vrederechters hun eigen rechtspraak hebben die kan gaan van nietigverklaring tot ontbinding van de huurovereenkomst.