Wanneer is er sprake van studentenhuur ?

Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten betreffen de regels van de ‘studentenhuur’ zoals opgenomen in het Vlaams huurdecreet van 09.11.2018.

Deze wetgeving is van toepassing op:

  • huurovereenkomsten gesloten vanaf 01.01.2019
  • waarbij de huurder een student is, met name een persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt
  • en waarbij het gehuurde goed niet dient tot zijn hoofdverblijfplaats


Wordt niet voldaan aan één van deze drie voorwaarden, dan zal een ander huurregime van toepassing zijn zoals het gemeen huurrecht of de Woninghuurwet. Dit is afhankelijk van de concrete omstandigheden.

Het kan gaan over een studentenkamer maar ook over een appartement, studio, huis,…

De naam op het huurcontract zal dus zeker de naam van de student dienen te zijn en niet van de ouders.

 

Een schriftelijke overeenkomst
Studentenhuur dient verplicht schriftelijk te worden afgesloten. Afwijkingen zijn niet mogelijk. De wet legt op dat een aantal vermeldingen verplichtend worden opgenomen in het contract zoals:

  • de identiteit van alle partijen
  • begindatum
  • exacte duur
  • aanwijzing gehuurde ruimtes
  • huurbedrag
  • regeling kosten en lasten
  • een verwijzing naar een toelichting van de Vlaamse regering

Indien de verhuurder of huurder zou nalaten een contract aan te bieden of te ondertekenen, dan kan de andere partij na aanmaning aan de Vrederechter vragen om zulks te doen en het vonnis kan zelfs als huurcontract gelden.

Plaatsbeschrijving

Een plaatsbeschrijving is verplicht conform de regels van de huur van een hoofdverblijfplaats.

Staat van het gehuurde goed
De verhuurder dient de studentenkamer (…) in een goede staat van onderhoud te leveren.
Wat deze veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen inhouden wordt vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode van 15.07.1997 en in het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen van 12.07.2013.
Het gaat over de minimale oppervlakte, sanitaire voorzieningen, ventilatie en verluchting, elektrische installaties, stabiliteit, toegankelijkheid, privacy, drinkbaar water enz...
Indien zou blijken dat het gehuurde goed niet voldoet aan de opgelegde normen, dan is dit contract nietig. Deze nietigheid dient wel door de Vrederechter te worden uitgesproken.
De nietigheid heeft tot gevolg dat er in feite geen huur heeft bestaan en dat alle betaalde huurgelden teruggegeven dienen te worden. Wel zal de huurder een bezettingsvergoeding verschuldigd zijn, namelijk een vergoeding gebaseerd op de waarde van het pand rekening houdende met de gebreken. Concreet houdt dit in dat hoe meer gebreken er zijn, hoe groter het bedrag dat de huurder zal kunnen terugvorderen van de betaalde huurgelden. Daarbovenop kan hij aanspraak maken op een schadevergoeding, afhankelijk van de concrete situatie.

 

Onderhoud & herstellingen
Het onderhoud van de studentenkamer,- studio, -appartement, -woning wordt verdeeld tussen de verhuurder en de student.
De verhuurder staat in voor:
• het onderhoud zodat het onroerend kan dienen als studentenkamer,- studio, -appartement, -woning
• alle nodige herstellingen, behalve als deze ten laste van de huurder zijn (zie hieronder)
• herstellingen nodig door ouderdom of overmacht

De huurder staat in voor:
• alle kleine herstellingen
• herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming van het goed
• herstellingen nodig door een niet zorgvuldig gebruik
• herstellingen die voor de verhuurder waren maar die hij nagelaten heeft te melden aan de verhuurder (tenzij deze sowieso op de hoogte was)

Wat kleine herstellingen zijn wordt opgenomen in een lijst, nl. bijlage 4 gevoegd bij (art. 7 van) van het besluit van de Vlaamse Regering ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet van 07.12.2018. Door deze opsomming verdwijnt er heel wat discussie over de vraag wie welke werken dient uit te voeren.

Het is mogelijk om in het huurcontract andere afspraken te maken over de herstelplicht van de student.


Dringende herstellingen (deze die dus niet uitgesteld kunnen worden) kunnen de student ongemakken geven. Men denke aan lawaaihinder en zelfs een tijdelijk niet gebruik kunnen maken van de kamer. De student heeft hier geen recht op schadevergoeding, tenzij de herstellingen langer dan 30 dagen duren. In dat geval zal een verlaging van de huurprijs plaatsvinden (in evenredigheid van de tijd en het gedeelte van het onroerend goed dat de student het genot heeft dienen te derven), weliswaar onderling te bespreken en in geval van discussie voor te leggen van de Vrederechter.
Indien de herstellingen een normale bewoning onmogelijk maken dan kan de huurder de huur doen ontbinden. Dit zal in elke situatie afzonderlijk te beoordelen zijn.


De student heeft de volgende verplichtingen nog betreffende het gehuurde goed:
• het gebruik zoals een goed huisvader (niet afbreken, schade aanbrengen,…)
• het gebruik volgens de bestemming (als studentenhuur dus niet bv. als hoofdverblijfplaats of opslagruimte

Doet hij dit niet dan kan de verhuurder – uiteraard rekening houdende met de specifieke omstandigheden - de huur laten ontbinden bij de Vrederechter.

 

Huurprijs
De vrije markt geldt zodat partijen vrijelijk de huurprijs kunnen overeenkomen.
Het is wel een verplichting van de verhuurder om bij elke mededeling dat het pand te huur staat te vermelden wat de huurprijs is de kosten en lasten. Doet hij dit niet dan is hij strafbaar.

Het huurcontract moet :
• de huurprijs duidelijk opnemen voor het gebruik van het onroerend goed.
• de prijs van de lasten en kosten opnemen (elektriciteit, water,…)

 

Indien de studentenhuur langer dan 1 jaar duurt, dan kan de huurprijs geïndexeerd worden. Dit geldt niet indien de verhuurder een onderwijsinstelling is en de student een verminderde huurprijs kan bekomen.

 

Huurwaarborg
Een huurwaarborg dient als garantie voor de verhuurder dat gebeurlijke schade aan zijn pand vergoed zal worden. Het principe is eenvoudig: het bedrag van de door de student veroorzaakte schade wordt afgetrokken van het terug te betalen bedrag van de huur. Het bestaan en de omvang van de schade zal voortvloeien uit de plaatsbeschrijving.
Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht maar de verhuurder kan dit wel vorderen als hij zou willen.


Deze waarborg bestaat uit:
• een geldsom of
• een zakelijke zekerheidstelling bij een bank 

De huurwaarborg mag maximaal 2 maanden huur betreffen en is ten vroegste betaalbaar 3 maanden vóór aanvang van de huur.

De storting van de huurwaarborg kan gebeuren op en dit wordt vermeld in het contract:
• een rekening van de verhuurder
• een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder

 

De huurder kan de huurwaarborg die gestort werd op een geïndividualiseerde rekening met intrest terugkrijgen na akkoord van de verhuurder dan wel een vonnis van de Vrederechter. Dit akkoord dient te dateren van na de beëindiging van de huurovereenkomst.
Werd de huurwaarborg op een rekening van de verhuurder gestort, dan dient hij deze met intrest (marktrente) terug over te maken binnen de 3 maanden na het verlaten van het pand. Indien de verhuurder deze teruggave betwist, vervalt deze termijn.

 

Duur van de huur, opzeg & beëindiging
De wet zegt niets over een minimum- of maximumtermijn. Partijen zijn hier vrij in.
Het is alleszins wel zo dat het contract eindigt op de einddatum die in het contract staat.
Indien het contract toch zou vermelden dat de huur bij gebrek aan opzeg stilzwijgend wordt verlengd na het bereiken van de einddatum, dan dient hier geen rekening mee te worden gehouden want dit gaat tegen de wet in.

De student kan de huurovereenkomst opzeggen:

• voor dat de huur inwerking is getreden (een opzeggingsvergoeding van 2 maanden dient betaald te worden als de opzeg wordt gegeven minder dan 3 maanden voor de start van de overeenkomst)
• bij de beëindiging van de studie (een opzeggingstermijn van 2 maanden is aan de orde en gaat in op de eerste dag van de maand die volgt na de opzegbrief)
• bij overlijden van een van de ouders of andere persoon die instaat voor zijn onderhoud (een opzeggingstermijn van 2 maanden is aan de orde en gaat in op de eerste dag van de maand die volgt na de opzegbrief)

 

Wat bij betwistingen?
Het is steeds de Vrederechter van de plaats van het gehuurde goed die bevoegd is om betwistingen te beslechten. Een arbitrageclausule in de overeenkomst is nietig.
De procedure wordt ingeleid middels verzoekschrift en wordt gevoerd conform de regels van het gerechtelijk wetboek.